2025년, 왜 공유창고(셀프스토리지)가 뜨고 있을까? 

핵심 요약: 2025년, 공유창고(셀프스토리지)는 단순한 짐 보관소를 넘어 도시 문제 해결 인프라이자 새로운 대체 투자 자산'으로 급부상했습니다.

주택난, 상가 공실, 대형 자금의 움직임이라는 세 가지 고민이 만난 지점이며, 법제화와 자본 시장 진입이 성장의 핵심 동력입니다.

2025년 셀프스토리지 급성장 배경 3가지 키워드

- 좁은 집 & 1인 가구: 비싸지고 좁아진 주거 공간이 도심 보관 수요 폭발로 연결

- 도심 상가 공실: 늘어나는 유휴 상가 공간을 공유창고로 효율적 재활용

- 대형 자본 유입: 안정적 임대 수익 및 성장성을 보고 기관 투자 자금이 유입 시작

비싸지고 좁아진 집, 공실이 늘어나는 도심 상가, 그리고 자산을 찾는 대형 자금까지. 2025년 한국 부동산 시장의 여러 고민이 한 지점에서 만난 곳이 바로 셀프스토리지(공유창고)입니다.

단순한 짐 보관을 넘어, 도시 공간을 다시 배열하고 새로운 투자 자산으로 주목받는 인프라로 급부상하고 있습니다.​

2025년 한국 셀프스토리지 뉴스 5가지 ​

1. 건축법에 ‘공유보관시설’ 신설, 도심 입지의 문이 열리다

그동안 셀프스토리지는 법적으로 ‘창고시설’ 안에 묶여 있어서, 도심 주거지 인근에 합리적인 규모로 들어서는 데 여러 제약이 있었습니다. 

특히 상가·오피스 건물의 유휴 공간을 활용하고 싶어도, 용도 규정 때문에 개발·운영이 쉽지 않았죠.​

2025년 하반기부터는 건축법·시행령 개정을 통해 기존 창고시설과 별도의 용도인 ‘공유보관시설(셀프스토리지)’을 신설하는 방향이 확정·추진되면서 상황이 달라지고 있습니다.​

일부 형태의 공유창고는 근린생활시설로 분류될 수 있도록 길이 열리면서, 아파트 단지 인근 상가·도심 상권 내 입지가 훨씬 현실적으로 가능해졌습니다.​

정부·지자체는 1인 가구 증가와 주거 공간 부족, 상가 공실 문제를 동시에 해결할 수 있는 도시정책 도구로 셀프스토리지를 바라보며, 규제 샌드박스에서 정식 법령 개정으로 단계가 올라간 상태입니다.​

법적 ‘이름’이 생겼다는 것은 곧 금융, 설계, 인허가, 운영 표준이 함께 정비되기 시작했다는 신호이기도 합니다. 2025년 이후 셀프스토리지는 더 이상 회색지대 공간이 아니라, 제도권 인프라로 편입되는 과정에 들어섰습니다.​

2. ‘미니창고 다락’ 200호점 돌파와 대형 운용사 제휴

브랜드 측면에서 가장 주목받은 소식은 업계 선두주자인 ‘미니창고 다락’의 200호점 돌파입니다. 10여 년도 채 되지 않는 기간에 전국 200개 지점을 구축했다는 것은, 

셀프스토리지가 더 이상 틈새가 아니라 본격적인 상업용 인프라로 자리 잡았다는 상징적인 숫자입니다.​

여기에 더해 다락 운영사 세컨신드롬은 신한자산운용과 손잡고 셀프스토리지 특화 부동산 투자 모델을 개발하는 업무협약을 체결했습니다.​

공유창고를 기초 자산으로 한 펀드·리츠 구조를 설계해, 기관과 개인이 함께 투자할 수 있는 상품화를 추진하고 있습니다.​

안정적인 임대 수익, 분산된 소형 유닛, 비교적 낮은 공실 변동성 등 셀프스토리지 고유의 특성이 대체투자 포트폴리오에서 매력적인 포인트로 거론됩니다.​

즉, “지점 수 200개”는 네트워크의 상징이고, “자산운용사와의 제휴”는 자본시장 진입의 신호탄이라는 점에서 2025년을 대표하는 뉴스로 꼽을 수 있습니다.​

3. 후발주자 ‘아이엠박스’의 1위 도전, 상가 공실을 창고로 바꾸다

선두 브랜드가 시장을 넓혀가는 동안, 후발주자들도 적극적으로 판을 키우고 있습니다. 그 중심에 자주 언급되는 이름이 바로 ‘아이엠박스’입니다.​

아이엠박스는 도심 상권의 공실 상가를 셀프스토리지로 리모델링하는 전략으로 빠르게 점포 수를 늘리며, “상가는 죽고, 창고는 뜬다”는 메시지로 업계 1위 도전을 공식화하고 있습니다.​

기존 소매·음식업 중심이던 1층 상가의 공실 문제를, ‘보관 수요’로 대체하는 도시 리포지셔닝 사례로 주목받고 있습니다.​

펀드·개발사와 연계해 도심 핵심 입지에 중소형 점포를 다수 확보하는 방식으로, 프랜차이즈 창업자와 부동산 투자자 모두에게 새로운 모델을 제시하고 있습니다.​

결국 2025년의 키워드는 “1위의 방어”가 아니라 “1위 자리 경쟁”입니다. 경쟁이 붙을수록 소비자와 임대인 입장에서는 더 나은 조건과 서비스가 등장할 가능성이 커집니다.​

4. 국민연금·기관 자금, 셀프스토리지를 새로운 ‘대체자산’으로 본다

2025년에는 연금·기관 자금이 셀프스토리지를 본격적인 투자 섹터로 바라보기 시작했다는 점도 매우 큰 변화입니다. 

일부 리포트와 콘텐츠에서는 국민연금이 코어·대체 부동산 포트폴리오 내에서 데이터센터, 물류센터와 함께 셀프스토리지 자산을 검토·편입하는 움직임을 언급하고 있습니다.​​

왜 이런 흐름이 나올까요?

불황에도 비교적 안정적인 임대 수익과 중장기 수요가 있다는 점에서 ‘경기 방어형’ 대체자산으로 평가됩니다.​

미국·유럽에서 이미 검증된 비즈니스 모델이고, 한국 시장은 아직 초기 성장 구간이라 장기 성장 여지가 남아 있다는 점도 매력 요인입니다.​

각 기관의 실제 투자 비중이나 개별 딜 구조는 공개 자료가 제한적이지만, 2025년은 최소한 ‘관심 섹터’에서 ‘본격 검토 섹터’로 단계가 올라간 해로 볼 수 있습니다.​​

5. 시장 규모 급성장과 미디어·연구기관의 집중 조명

시장 규모와 인지도 측면에서도 2025년은 의미 있는 숫자와 사건들이 겹친 시점입니다.

일부 글로벌 리서치에 따르면 한국 셀프스토리지 시장은 2024년 약 10억 달러 안팎 규모에서, 2030년 전후로 18억 달러 수준까지 성장할 수 있는 것으로 전망됩니다.​

다른 분석에서는 연평균 5~6%대 이상의 성장률을 예상하며, 1인 가구 증가·도시화·라이프스타일 변화(취미, 미니멀리즘, 이사 빈도 증가 등)를 핵심 요인으로 꼽고 있습니다.​

또한 2025년을 전후해 국내 주요 방송사, 경제지, 연구기관(KB경영연구소, KDI 등)이 잇따라 셀프스토리지를 단독 주제로 다루는 리포트와 보도를 내놓으면서, 

도심형 창고가 대중에게도 익숙한 키워드로 자리 잡기 시작했습니다.​

좁은 집의 한계를 도심 속 공유창고로 보완한다, 유휴 공실의 재발견, 상업용 부동산의 신대륙 같은 표현들이 반복되며, 업계의 스토리텔링 자산이 쌓이고 있는 것도 눈에 띄는 변화입니다.​

이러한 미디어 노출과 연구 보고서는 이용자·창업자·투자자 모두에게 심리적 장벽을 낮춰 주고, 2025년 이후 시장 진입을 가속화하는 촉매 역할을 하고 있습니다.